Panneau Solaire :
Quel Impact sur la Valeur de Votre Maison ?

(Notre Enquête 2019)

par Yann.
Dernière mise à jour le 30/07/2019
Durée : 10 mins

Saviez-vous qu’en faisant installer des panneaux solaires sur votre toit, vous rendez immédiatement votre maison plus attractive ?

C’est la conclusion de l’enquête que j’ai menée auprès de professionnels de l’immobilier afin de comprendre l’impact des panneaux solaires sur la vente d’une maison équipée.

Je vous explique pourquoi dans ce nouveau guide.

Je vous montre également comment calculer le gain financier que des futurs acquéreurs pourront tirer de votre installation solaire.

Vous pourrez ainsi mener d’une main de maître la vente de votre « maison solaire ».

C’est parti !

CHAPITRE 1 :

Un levier efficace pour négocier la vente de votre maison


Qu’on se le dise de suite :

En France, investir aujourd’hui dans des panneaux solaires n’a pas d’impact à proprement dit sur la valeur de votre maison.

Du moins, pas de la façon à laquelle on pense spontanément.

Je m’explique.

Grâce à des panneaux solaires, vous vendez votre maison au prix du marché, sans mauvaise surprise

En France, il est pour l’heure impossible de dire que des panneaux solaires vont ajouter instantanément 10 000 € au prix de votre maison.

En revanche, c’est une arme imparable pour couper court à toute tentative de négociation de la part des futurs acquéreurs.

Car il y a un moment que tous les propriétaires vendant leur maison redoutent : la phase de négociation.

En moyenne, selon une étude du Crédit Foncier de 2018, 49 % des acquéreurs français ont négocié à la baisse le prix d’un bien, soit un recul sur le prix de vente de 6 % en moyenne.

Vous voulez vendre votre maison 200 000 € ?

Mais vous ne souhaitez pas devoir baisser votre prix net vendeur à 188 000 € (soit une baisse de 6 %) ?

Je vous comprends !

Selon les agents immobiliers que j’ai contactés, c’est ici qu’entre en jeu l’argument des panneaux solaires.

Comme nous allons le voir, votre centrale solaire produira beaucoup d’avantages pour votre futur acquéreur.

Si vous demandez 200 000 €, l’argument des panneaux solaires vous permettra tout simplement de vendre votre maison à ce prix.

Attention :

Je sais ce que certains d’entre vous se disent :

« Si je peux vendre à coup sûr ma maison solaire au prix que je demande, autant surévaluer un peu pour amortir mon investissement dans les panneaux photovoltaïques, l’acheteur n’y verra que du feu ! »

Il y a des chances que ce raisonnement ne vous mène nulle part.

Pour que l’argument des panneaux photovoltaïques soit valable, vous devez vendre votre maison au prix du marché.

Quels sont donc ces avantages que vous pouvez mettre en avant pour les futurs acquéreurs ?

CHAPITRE 2 :

Quels avantages faire valoir pendant la négociation ?


À la question « quel est l’impact des panneaux solaires sur la vente d’une maison ? », les agences immobilières que j’ai interrogées sont toutes unanimes : c’est un véritable atout qui séduit à coup sûr les acheteurs.

Qu’est-ce que cela veut dire concrètement ?

Si votre habitation est équipée de panneaux solaires, un acheteur la préférera à une maison comparable mais non équipée.

C’est un peu la même chose qu’avec une piscine, une véranda ou encore un sauna. C’est un vrai « plus » qui va aider à créer un effet coup de cœur.

Avantage #1 : plus d’autonomie énergétique en autoconsommation 


Votre maison produit sa propre électricité ?

Dans ce cas, elle sort du lot et devient immédiatement très attractive !

Nous avons interrogé Floris Van Lidth, spécialiste en immobilier écologique.

Le marché de l’immobilier vert, il connaît !

Selon lui, des panneaux solaires représentent un véritable atout qui distingue votre bien à la vente.

Pourquoi ?

En France, les acquéreurs sont de plus en plus à la recherche d’indépendance énergétique.

Les panneaux solaires répondent donc parfaitement à cette demande.

Une installation de panneaux photovoltaïques en autoconsommation avec vente du surplus permet de réaliser jusqu’à 45 % d’économies sur le montant de sa facture d’électricité, et ce sans batterie.

Votre logement gagne donc en indépendance énergétique.

Concrètement, qu’est-ce que ça veut dire pour vous ?

Tout simplement que c’est un puissant levier pour vous aider à vendre votre maison.

Toujours selon Floris Van Lidth, si des panneaux solaires font partie des équipements d’un bien, ils sont systématiquement mis en valeur durant la visite.

Prenons l’exemple de la maison ci-dessous :

Sur cette maison, située dans les Alpes de Haute-Provence et dont Floris Van Lidth assure la vente via Airescoop, les panneaux solaires en autoconsommation alimentent le chauffage et l’eau chaude sanitaire.

Une installation thermique chauffe également l’eau de la piscine.

La maison produit sa propre énergie : elle est plus autonome.

Résultat : les visites s’enchaînent, et les potentiels acquéreurs sont particulièrement sensibles à la présence des panneaux solaires pour augmenter leur indépendance énergétique.

En plus, il se trouve que cette maison est énergivore. Consommer moins est donc un argument encore plus attractif !

En bref :

Lorsque vous faites le choix de l’autoconsommation avec vente du surplus, les panneaux solaires produisent et alimentent en direct votre logement en électricité.

Votre logement consomme moins d’électricité venant du réseau public et gagne donc en indépendance, sans même avoir installé de batteries.

Avantage #2 : l’acheteur profite immédiatement des bienfaits de vos panneaux solaires


Et oui !

Votre maison produit immédiatement après l’achat des résultats tangibles sur le montant de sa facture d’électricité ou directement sur son compte en banque.

En effet, grâce à ces revenus / économies, l’acquéreur peut directement investir dans des équipements pour :

  • Améliorer son indépendance énergétique ;
  • Agrémenter sa maison de nouveaux équipements.

① Améliorer son indépendance énergétique :

Si vous avez bien suivi, nous venons de voir que les acheteurs sont à la recherche de plus d’indépendance énergétique.

Avec les revenus / économies que votre maison génère, l’acheteur peut investir rapidement dans des batteries photovoltaïques pour améliorer encore plus son autonomie !

Pour l’instant, elles sont encore très onéreuses.

Or, investir dans une batterie peut permettre aux futurs acquéreurs de réaliser 10 % d’économies supplémentaires sur la facture d’électricité.

En tout, ils pourraient donc économiser jusqu’à 55 % du montant de la facture d’électricité !

Si les batteries restent trop chères, votre futur acquéreur pourra plutôt investir dans un système de domotique.

Le but ?

Permettre de piloter à distance les vos équipements pour synchroniser leur consommation avec les périodes de la journée où les panneaux solaires produisent.

② Agrémenter sa maison de nouveaux équipements :

L’indépendance énergétique n’est peut-être pas le seul objectif de votre futur acquéreur.

Il/elle veut faire construire une piscine ?

Cela tombe bien !

Les panneaux solaires se combinent particulièrement bien avec une piscine.

En effet, la piscine va consommer de l’électricité au moment où les panneaux produisent.

En plus, les économies et/ou les revenus immédiatement obtenus peuvent aider l’acheteur à payer les mensualités de la piscine.

C’est un argument de choc !

Avantage #3 : l’acheteur bénéficie d’une installation solaire sans tracas


En achetant votre maison équipée de panneaux solaires, l’acquéreur fait le choix de la simplicité.

Pourquoi ?

Il n’aura pas à chercher un installateur parmi les quelques 2 000 professionnels RGE répertoriés en France.

Il n’aura pas non plus à comparer les offres et devis.

L’acheteur n’aura rien de tout ça à faire, puisque vous l’aurez déjà fait à sa place.

Bref, ce sera un véritable gain de temps et d’énergie pour lui/elle.

panneau solaire argument négociation vente

Avantage #4 : la maison éco-responsable attire de plus en plus


Les différents agents immobiliers que j’ai pu interroger sont formels sur ce point : les Français sont de plus en plus attirés par le caractère éco-responsable de leur foyer.

D’ailleurs, selon une étude récente d’Optimhome, « La performance énergétique et, plus généralement, les enjeux environnementaux sont toujours perçus comme de véritables enjeux immobiliers et ont une incidence sur les comportements d’achat ».

Même son de cloche au Royaume-Uni où une autre étude montre que des panneaux solaires améliorent très sensiblement l’attractivité d’une maison.

C’est même l’équipement le plus recherché pour 4 personnes sur 10.

La raison ?

Nous sommes de plus en plus conscients des enjeux énergétiques de l’avenir.

En particulier, de la hausse durable du prix de l’électricité.

Une maison photovoltaïque, c’est donc un moyen de répondre à ces angoisses.

CHAPITRE 3 :

Calculer les gains d’une installation solaire :

Budgéter les économies / revenus générés par les panneaux solaires


Vous souhaitez savoir comment mettre en valeur votre installation solaire en cas de vente de votre maison ?

Il est important de pouvoir montrer à l’acheteur combien lui rapporteront les panneaux photovoltaïques en estimant les économies/revenus.

Ça tombe bien, c’est ce que nous allons maintenant vous montrer.

Vous pourrez ainsi marquer des points lors de la phase de négociation !

Estimer les économies et les revenus en autoconsommation avec vente du surplus


En autoconsommation avec vente du surplus, vous consommez directement l’électricité produite par vos panneaux solaires.

Vous réalisez donc des économies sur votre facture.

Pour estimer ces économies, il vous suffira de regarder directement sur votre facture et comparer sur une facture précédant l’installation de votre centrale solaire.

 

Attention !

Lorsque vous estimez vos économies, il est crucial de bien prendre en compte un facteur : l’augmentation du prix de l’électricité.

Si je vous dis que vous pouvez faire 35 % d’économies sur votre facture pendant les 25 années de garantie de vos panneaux solaires, vous vous dites probablement :

« Ma facture actuelle est de 1 800 €, donc en une année, j’économise 1 800 x 0,35 = 630 €. En 25 ans, j’économise donc au total 25 x 630 = 15 750 € »

Cela serait vrai si le prix de l’électricité était stable. Or nous savons que ce n’est pas le cas !

Reprenons notre exemple en nous basant sur le scénario d’augmentation du prix de l’électricité de 3 % par an prévu par l’ADEME et ENERPLAN.

Comme vous pouvez le voir, le montant de vos économies augmente au fil des ans.

Il est donc important de prendre en compte ce critère pour refléter les véritables économies que pourront réaliser vos futurs acquéreurs !

Avec vos panneaux solaires, vos acquéreurs ne feront pas qu’économiser sur leurs factures d’électricité.

Ils pourront aussi obtenir un revenu complémentaire en vendant le surplus à EDF Obligation d’Achat (l’entité chargée par l’État de racheter l’électricité produite par les particuliers).

En effet, il se peut que vous ne consommiez pas l’électricité au moment où elle est produite par votre installation (vous êtes au travail pendant la journée par exemple).

Vous disposez donc d’un excédent que l’on appelle « surplus ».

Ce dernier est vendu à EDF OA à 0,10 € par kWh. Ce prix est fixe pendant 20 ans à la date de signature du contrat.

Estimer les revenus en vente totale


Cette fois, la totalité de l’électricité que vous produisez avec vos panneaux solaires est vendue à EDF OA.

Le prix auquel vous vendez le kWh à EDF OA est là aussi fixe pendant 20 ans.

Mais il n’est plus de 0,10 € /kWh.

Il va dépendre du nombre de kilowatt-crêtes que vous installez.

Voici les tarifs d’achat définis par la Commission de Régulation de l’Énergie au 3ème trimestre 2019 :

Puissance de l’installation photovoltaïque tarif de rachat du kWh
⩽ 3 kWc 0,1866 €
⩽ 9 kWc 0,1586 €
⩽ 36 kWc 0,1207 €
⩽ 100 kWc 0,1094 €

A priori, il est donc très facile de valoriser une installation en vente totale :

Si votre installation de 3 kWc produit 3 800 kWh à l’année, vous obtenez donc (3 800 x 0,1866=) 709 € de revenus annuels.

Vous vendez votre maison dans 10 ans ?

Les 10 années suivantes, l’installation produira pour les nouveaux acquéreurs environ 7 090 €.

CHAPITRE 4 :

Calculer les gains d’une installation solaire :

Étude d’un tableau d’amortissement


C’est le nerf de la guerre !

Établir son tableau d’amortissement vous permet de voir en un coup d’œil combien votre installation solaire va rapporter sur le long-terme.

Il permet également de voir rapidement ce que vos panneaux photovoltaïques peuvent faire gagner aux futurs acheteurs. Et ainsi déterminer le bénéfice qu’ils représentent pour eux !

Prenons donc l’exemple d’un particulier souhaitant vendre sa maison.

Comme de plus en plus de Français, il choisit l’autoconsommation avec vente du surplus.

Voici sa situation :

Au vu de ces caractéristiques, il a opté pour une installation solaire de 6 kWc en surimposition.

Cela représente un coût de 14 000 €.

Il a le droit à une prime de 1 740 € versée par l’État en 5 annuités de 348 €.

Il a donc pris le temps de mettre au propre son tableau d’amortissement :

Années Économies (€) Vente du surplus Aides de l’État Frais supplémentaires (TURPE) Total
2019 780 293 348 25 1 396
2020 803 289 348 26 2 810
2021 827 285 348 26 4 244
2022 852 281 348 27 5 698
2023 877 277 348 27 7 173
2024 904 273 28 8 322
2025 931 269 28 9 494
2026 959 265 29 10 689
2027 988 261 29 11 908
2028 1 017 257 30 13 153
2029 1 048 253 31 14 423
2030 1 079 249 31 15 720
2031 1 112 246 32 17 046
2032 1 145 242 32 18 400
2033 1 179 238 33 19 784
2034 1 215 234 34 21 199
2035 1 251 230 34 22 645
2036 1 289 227 35 24 125
2037 1 327 223 36 25 640
2038 1 367 219 37 27 189
2039 1 408 28 597
2040 1 450 30 047
2041 1 494 31 541
2042 1 539 33 080
2043 1 885 34 664
Total     34 664

Pour estimer la valeur ajoutée de sa centrale solaire, notre particulier n’a plus qu’à se reporter à la ligne de l’année où il compte vendre sa maison.

Il trouvera alors le montant restant des économies que pourront réaliser les futurs acquéreurs à partir de cette date !

Par exemple, que se passe-t-il si notre particulier vend son installation au bout de 12 ans ?

Ses panneaux photovoltaïques :

  • Lui rapportent 15 720 €. Il a donc plus qu’amorti son investissement initial ;
  • Pourront encore produire un gain net pour l’acheteur de (34 664 – 15 720 =) 18 944 €.

Résultat :

Tout le monde sort gagnant :

  • Notre particulier puisqu’il a amorti son investissement;
  • Le futur acquéreur, car la « maison solaire » génère des bénéfices immédiatement.

CHAPITRE 5 :

Vendre sa maison solaire : quelles démarches ?


Ça y est, vous avez pris la décision de vendre votre maison équipée de panneaux solaires.

Vos acheteurs n’ont même pas essayé de négocier lorsqu’ils ont compris la valeur ajoutée que représente votre centrale photovoltaïque !

Reste maintenant à réaliser quelques démarches administratives, mais vous verrez, ce n’est pas sorcier.

① Vous devez remplir, l’acheteur et vous, un avenant de cession de contrat disponible en ligne.

Pas de panique. Derrière ce nom barbare se cache juste un document qui certifie que vous cédez la propriété de votre installation à l’acheteur.

Attention : en tant que vendeur, la signature d’un avenant au contrat est primordiale. Le résilier purement est simplement ne permettra pas à l’acheteur de profiter de la vente du surplus !

② Le jour de la vente, vous effectuez le relevé du compteur d’électricité avec l’acheteur.

C’est important de bien le faire, car EDF OA vérifiera la concordance de votre relevé avec celui d’ENEDIS.

③ Vous devez ensuite informer ENEDIS du changement de propriétaire.

Et oui ! Il faut que le nom du nouveau titulaire soit le même que pour EDF OA, sinon le futur acheteur ne peut pas bénéficier de la vente du surplus. Ce serait dommage.

④ Vous pouvez ensuite envoyer les avenants à EDF OA

⑤ Enfin, EDF OA vérifie la concordance des relevés effectués et vous envoie la facture pour solder votre compte.

C’est fini !

Je vous l’avais dit, ce n’est pas compliqué.

En quelques étapes, vous avez vendu votre maison équipée de panneaux solaires.

CHAPITRE 6 :

installer panneau photovoltaique 2018

Conclusion


Si vous n’avez pas eu le temps de lire le guide en entier, voici un condensé pour vous résumer ce que nous venons de voir.

Les agences que j’ai contactées m’ont toutes confirmé que la présence de panneaux solaires sur votre toit est un atout indéniable lors de la vente de votre maison.

En particulier lorsque vous abordez la phase redoutée de la négociation.

Concrètement, faire installer des panneaux solaires ne va pas vous permettre d’ajouter 10 000 € au prix de vente de votre maison.

En revanche, grâce aux nombreux avantages dont bénéficieront les futurs acheteurs, avoir des panneaux solaires sur votre toit vous permet de couper court à toute négociation.

En résumé, si vous estimez le prix de votre maison à 200 000 €, vous la vendrez bien à ce prix car vous aurez de solides arguments pour éviter une tentative de négociation de la part des acquéreurs.

Je vous ai également montré comment calculer les économies et/ou les revenus que vos futurs acquéreurs pourraient tirer des panneaux solaires.

Pourquoi ?

Tout simplement pour bien mettre en avant les bénéfices tangibles que vos panneaux solaires représentent.

Et donc faire valoir les bons arguments lors de la négociation !

Maintenant, c’est à vous !


Voilà, vous savez désormais pourquoi faire installer des panneaux solaires est un véritable atout si vous souhaitez revendre votre maison.

Saviez-vous que les acheteurs recherchent de plus en plus une maison avec une bonne indépendance énergétique ?

Connaissiez-vous les démarches pour vendre une maison équipée de panneaux solaires ?

Laissez-nous un commentaire pour partager vos impressions.

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